Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. je pro běžné stavby účinný od 1. 7. 2024. Od 1. 8. 2025 zároveň nabyla účinnosti další významná novela, která upravila zejména režim drobných a jednoduchých staveb.
Dřívější model, kdy se často řešilo zvlášť umístění a zvlášť povolení stavby, byl nahrazen jedním řízením o povolení záměru. V běžné řeči se stále používá pojem stavební povolení, ale podle nového zákona je správný pojem povolení záměru.
Praxe je dnes navázaná na Portál stavebníka a na elektronické evidence, ale samotné formuláře lze podat elektronicky i v listinné podobě. Pro stavebníka je proto důležité hlavně správně určit, do jaké kategorie záměr patří, jakou dokumentaci bude potřebovat a jaká stanoviska musí obstarat.
Poznámka: článek je záměrně psán srozumitelně pro laika. U konkrétního záměru vždy rozhoduje přesné znění stavebního zákona, jeho příloh, prováděcích vyhlášek, územního plánu, odstupových vzdáleností, ochranných pásem a dalších zvláštních předpisů. Tento článek vychází z právního stavu k 26. 2. 2026.
1. Ověřte, zda Váš záměr vůbec vyžaduje povolení
Základní pravidlo je jednoduché: záměr vyžaduje povolení, pokud zákon nestanoví výjimku. Samotné kategorie staveb ale neurčují paragrafy § 171 až § 174. Tyto paragrafy řeší obecné pravidlo povolování, formu podání, evidence a předběžnou informaci. Vymezení drobných, jednoduchých a vyhrazených staveb je v přílohách stavebního zákona.
Pro běžnou praxi je užitečné myslet na čtyři skupiny: drobné stavby, jednoduché stavby, vyhrazené stavby a ostatní stavby. Ohlášení stavby jako samostatný režim už podle nového stavebního zákona neexistuje.
- Drobné stavby – typicky nevyžadují povolení záměru. Rozhodující jsou přesné podmínky v příloze č. 1 stavebního zákona. Nestačí jen orientační zkratka – 40 m2 (zastavěná plocha) / 5 m (maximální výška) / 2 m (odstup od Hranice pozemku), u řady staveb záleží také na účelu, umístění na pozemku nebo na schopnosti vsakování dešťové vody.
- Jednoduché stavby – povolení záměru vyžadují. Patří sem mimo jiné rodinné domy, stavby pro rodinnou rekreaci, některé garáže, podzemní stavby nebo další záměry vyjmenované v příloze č. 2.
- Vyhrazené stavby – jsou zvláštní skupinou významných staveb, zejména v dopravě a energetice. Jejich výčet je v příloze č. 3 a příslušným úřadem je Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ).
- Ostatní stavby – jsou všechny stavby, které nespadají do příloh č. 1 až 3. Typicky půjde o bytové domy, veřejné budovy, výrobní areály nebo složitější komerční stavby.
Přehled kategorií staveb
Kategorie | Kde je vymezena | Povolení záměru | Projektant | Kolaudace | Praktická poznámka |
Drobné stavby | Příloha č. 1 | Typicky ne | Typicky ne | Ne | Musí splnit přesné podmínky přílohy; po novele od 1. 8. 2025 některé záměry při nesplnění odstupů spadají do jednoduchých staveb. |
Jednoduché stavby | Příloha č. 2 | Ano | Ve většině běžných případů ano; výjimky existují | Obecně ne, ale ano u jednoduchých staveb pro bydlení (rodinné domy) a rodinnou rekreaci | Lhůta je typicky 30 dnů. Zrychlené řízení není automatické. |
Ostatní stavby | Mimo přílohy č. 1 až 3 | Ano | Ano | Ano | Obecná lhůta je typicky 60 dnů. |
Vyhrazené stavby | Příloha č. 3 | Ano | Ano | Ano | Řeší DESÚ; jde hlavně o vybrané dopravní a energetické stavby. |
Poznámka: dočasná stavba není samostatná kategorie vedle drobných, jednoduchých, vyhrazených a ostatních staveb. Dočasnost je vlastnost konkrétního povolení, úřad u ní stanoví dobu trvání a podmínky odstranění.
Zjednodušené orientační příklady
Typ záměru | Povolení | Projektant | Kolaudace | Poznámka |
Pergola (zahradní domek), splnění podmínky příloha 1 | Typicky ne | Typicky ne | Ne | Vždy ověřte odstupy, účel stavby a další podmínky přílohy. |
Rodinný dům | Ano | Ano | Ano | Jde o jednoduchou stavbu pro bydlení. |
Samostatná garáž | Ano | Zpravidla ano | Zpravidla ne | Záleží na konkrétním zařazení a parametrech. |
Bytový dům nebo větší veřejná budova | Ano | Ano | Ano | Půjde zpravidla o ostatní stavbu. |
Významná dopravní nebo energetická stavba | Ano | Ano | Ano | Půjde zpravidla o vyhrazenou stavbu; příslušný je DESÚ. |
2. Připravte kvalitní dokumentaci
U záměrů, které povolení vyžadují, je klíčovým podkladem dokumentace pro povolení záměru. V běžné praxi rodinných domů, bytových domů nebo větších staveb ji zpravidla zpracovává autorizovaný projektant. Zákon ale zná i situace, kdy dokumentace nemusí být zpracována projektantem, zejména u některých jednodušších záměrů.
Obsah dokumentace upravuje zejména vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb. Vedle ní je při návrhu potřeba hlídat i vyhlášku č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, a případně další zvláštní předpisy.
Nedostatečná nebo neúplná dokumentace bývá jedním z nejčastějších důvodů, proč se řízení protahuje. Nestačí mít jen pěkný návrh. Dokumentace musí být použitelná pro posouzení souladu s územním plánem, s technickými požadavky, s veřejnými zájmy i s napojením na infrastrukturu.
3. Zajistěte potřebná vyjádření a stanoviska
Rozsah podkladů není u všech staveb stejný. Záleží na typu záměru, jeho umístění a na tom, jaké veřejné zájmy jsou dotčeny. Časté jsou vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, stanoviska orgánů ochrany přírody, památkové péče, požární ochrany, dopravy nebo vodoprávních úřadů.
Pokud stavebník k žádosti nepřiloží vyjádření nebo závazné stanovisko, které je vyžadováno zákonem, stavební úřad si je vyžádá sám. Je ale potřeba počítat s tím, že po dobu vyřizování takového stanoviska se běh lhůty pro vydání rozhodnutí staví.
Jednotné environmentální stanovisko, zkráceně JES, není automaticky potřeba u každé stavby. Vyžaduje se jen tam, kde to plyne z dotčených složkových předpisů v oblasti životního prostředí. JES navíc nevydává vždy jen krajský úřad. Příslušným orgánem může být podle povahy věci Ministerstvo životního prostředí, Ministerstvo zemědělství, krajský úřad, obecní úřad obce s rozšířenou působností nebo újezdní úřad.
Typicky si předem prověřte zejména:
- napojení na sítě a ochranná pásma,
- soulad s územním plánem,
- odstupové vzdálenosti a požadavky na výstavbu,
- památkovou ochranu, záplavové území a ochranu přírody,
- zda lze využít zrychlené řízení nebo ne.
4. Podání žádosti a průběh řízení
Žádost o povolení záměru se podává na stanoveném formuláři. Podat ji lze elektronicky prostřednictvím Portálu stavebníka nebo v listinné podobě. Současně je potřeba řešit vložení dokumentace do evidence elektronických dokumentací podle pravidel stavebního zákona.
Jakmile je žádost schválená, stavební úřad vyrozumí účastníky a dotčené orgány o zahájení řízení. U jednoduchých staveb má úřad rozhodnout do 30 dnů, v ostatních případech do 60 dnů. Lhůtu může před jejím uplynutím prodloužit až o 30 dnů nebo až o 60 dnů podle konkrétního důvodu stanoveného v zákoně.
Zrychlené řízení je samostatný režim podle § 212 stavebního zákona. Není to automatický nárok pro každou jednoduchou stavbu. Kromě jiného je potřeba, aby obec měla územní plán, aby nešlo o záměr EIA ani o záměr vyžadující určité výjimky, a aby stavebník doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem.
5. Vydání povolení, platnost a užívání stavby
Pokud stavební úřad dospěje k závěru, že jsou splněny zákonné podmínky, vydá povolení záměru. To platí standardně 2 roky od nabytí právní moci. V odůvodněných případech může úřad určit delší dobu, nejdéle však 5 let. O prodloužení lze požádat opakovaně, vždy nejdéle o další 2 roky, ale žádost musí být podána před uplynutím platnosti.
Jestliže se se stavbou začne v době platnosti povolení, prodlužuje se doba platnosti na 10 let ode dne právní moci povolení nebo rozhodnutí o prodloužení jeho platnosti.
Kolaudace se obecně vyžaduje u staveb, které podléhají povolení. Důležitá výjimka ale platí pro jednoduché stavby. Kolaudační rozhodnutí nevyžadují ty stavby, kde nejde o jednoduché stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci. Jinými slovy, rodinný dům nebo chata kolaudaci potřebují, ale řada jiných jednoduchých staveb ne.
Stavbu, která nevyžaduje kolaudační rozhodnutí, lze užívat ihned po dokončení. Stavebník však musí dokončení neprodleně oznámit stavebnímu úřadu. U drobné stavby platí, že ji lze užívat jen k účelu, ke kterému je určena svým charakterem.
Na závěr?
Nový stavební zákon proces skutečně zjednodušil, ale neznamená to, že je vše automaticky snadné. Nejvíc problémů v praxi vzniká ve třech bodech:
- chybné zařazení stavby do kategorie,
- nedostatečná dokumentace,
- podcenění dotčených orgánů nebo místních omezení.
Pokud si nejste jistí, zda Váš záměr spadá mezi drobné stavby, využijte předběžnou informaci podle § 174 stavebního zákona nebo si nechte záměr předem posoudit projektantem. To bývá levnější než opravovat chybný postup až v průběhu řízení.
Pro hladký průběh je praktické řešit hned na začátku i věci, které lidé často odkládají:
- přístup na pozemek,
- souhlas vlastníka,
- ochranná pásma,
- napojení na sítě,
- vsakování dešťových vod,
- památkáře
- požární řešení.
Právě tady se povolení nejčastěji zadrhne.
Proč si nechat projekt zpracovat u nás
- Rychlost a přesnost – víme, co úřady v praxi požadují.
- Kompletní servis – od studie a dokumentace až po komunikaci s úřady.
- Zkušenost s novým stavebním zákonem i s digitálním podáním.
- Osobní přístup – navrhneme realistický postup podle konkrétní stavby, ne podle teorie.
Použité zdroje a právní stav
- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění účinném k 26. 2. 2026.
- Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb.
- Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu.
- Vyhláška č. 149/2024 Sb., o provedení některých ustanovení stavebního zákona.
- Zákon č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku.
- Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: Novela stavebního zákona přináší od 1. srpna 2025 zrychlení a zjednodušení stavebního řízení.
- Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: Povinné formuláře.
- Ministerstvo pro místní rozvoj ČR: Stavby podle nového stavebního zákona.
- Ministerstvo životního prostředí ČR: Jednotné environmentální stanovisko.
- Dopravní a energetický stavební úřad: Vyhrazené stavby.
